南沙这几个开发商，要开始斗地主了

无国可爱

文：阿信
卷王区域之一，南沙，近期有新盘准备入市，是今年广州首次集中拍地时，以8989元/㎡楼面价被中铁置业收入囊中的中铁阅江来。
亭角多了中铁、越秀的加入，可以斗地主了传闻10月开售楼部，目前在番禺永旺、南沙万达都做了展点收客。
今天去看了下项目，简单说下。项目位于黄阁镇梅山工业园旁，紧靠一手在售项目凤凰艺术岛，南向望宽600米的蕉门河水道。说到蕉门河水道的景观，阿信之前在凤凰艺术岛有拍过，给大家看看，感觉还是蛮不错的，所以江景是这个项目的最大卖点之一。


△摄自凤凰艺术岛展示区
项目靠近南沙大道出口，距离蕉门地铁还是有点距离的，但周边有规划地铁31号线的亭角站，具体开通时间未知。所以目前此项目或更方便驾车出行的同学，从南沙大道出发，大概20分钟可以到番禺永旺。



大型商场、医疗配套、学校均在半径3公里的生活范围内。
特别说一下的是，今年中铁阅江来划分到南沙街道，对口的学校是中铁建海语熙岸的南沙滨海实验学校，这所学校是南沙排名TOP3的学校，所以教育也是项目的一个卖点。
这个项目的变量主要是两个方面。一是项目可以通过坦尾桥、亭角大桥到达南沙的CBD灵山岛尖；建设中的凤亭大道连接到南沙体育馆，路程约1.5km。现在灵山岛尖正常价格大概是3.6-4万/㎡，仅一桥之隔，价格差异较大。未来灵山岛各产业进驻、总部集群开始投入使用时，或会吸引一批在岛尖工作的人群购买。
而南沙体育馆旁的南沙二手标杆项目南沙金茂湾目前二手价格约3.5万/㎡，相距1.5km，价格差异较大，也会吸引一定追求性价比的群体。
二是梅山工业园原址，将会打造三个住宅项目，包括在售的凤凰艺术岛、准备面世的中铁阅江来以及待售的越秀项目，哎，凑齐一桌，可以斗地主了。一个区域，假如只有一个项目那是孤掌难鸣，假如有三个项目，那区域能活起来的机会就大很多。



当时凤凰艺术岛销售最大的抗性是距离商业太远，很多人觉得偏，但是当三个盘聚集在一起，情况或许就好很多了。
首先，每个项目都有底商，三个项目加起来底商超3万㎡，配套共享，基本可以满足需求。其次，三个项目总户数加起来大概有5000+户，相当于已经有一定的人气，配套都是依靠人气才能活的，所以对周边的发展也有正向促进作用。
第三，越秀项目规划有48班九年一贯制学校，未来大概率也是三个项目共享，小孩读书也方便。再来看下产品。项目总共有南北两个地块，首推北地块，具体楼栋未定，产品为89-123㎡三至四房。



来看下户型图。89㎡三房两卫，是比较常规的竖厅户型，比较特别的是厨房的操作台是飘窗改造，意思是飘窗台部分是全赠送空间。



103㎡四房两卫，做了横厅布局，四开间朝南，整个朝阳面较宽。



123㎡四房两卫，主卧做了“L型”飘窗，相当于有270°的采光面，假如你不需要这么多窗户，可以把东面/西面的窗户改造为衣柜，增加置物空间，这个设置比较有记忆点。
百变空间可以与主卧打造一个子母房，用作衣帽间或书房也比较实用。



猜下这个项目卖多少钱。阿信梳理了一下项目周边的项目在售情况，周边在售价格2.1-4.2万/㎡不等。



考虑到项目拿地成本较低（毕竟现在南沙拿地动辄都是1+万/㎡的楼面价），所以预计开盘会重点参考凤凰艺术岛在售价格，或还会有惊喜。由于现在项目售楼部还未面世，待售楼部开放，阿信再去帮大家看看具体的打造细节，有兴趣的同学可以先去项目的展厅咨询。

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